Üheks pakilisemaks probleemiks, mis lahutuse käigus esile kerkib, peetakse vara jagamine. Lahutuse ajal on korter hüpoteegil lisab veelgi keerukust. Igal konkreetsel olukorral on oma nüansid. Sellega seoses puudub praegu üheselt mõistetav algoritm tagatisobjekti vastutuse jaotamiseks. Mõelgem edasi, kuidas seda teostada.
Probleemi asjakohasus
Niisiis, probleem, mis sellega kaasneb korteri osa - hüpoteek. Arbitraaž praktika Siiani ei ole välja töötatud ühtset lähenemist otsuste tegemisele. Seetõttu võtavad erinevad ametiasutused sageli vastu vastupidiseid otsuseid. Olukorra teeb keeruliseks asjaolu, et vaidlused puudutavad kolme osapoole – mehe, naise ja krediidiasutuse – huve. Paljudel juhtudel kahjustatakse kohustuste jaotamisel oluliselt iga osaleja õigusi. Näiteks praktikas on palju juhtumeid, kus endine abikaasa, kes on jagamise käigus korterist (või selle osast) ilma jäänud, on sunnitud laenu üsna pikaks ajaks tagasi maksma. Ka pankadel on sageli probleeme. Näiteks seisavad võlgnevuses kinnisvara müüa soovijad silmitsi tõsiasjaga, et see ei ole kohtuotsuse kohaselt enam võlgniku ainuvara.
Reguleeriv määrus
Raskused, mis kaasnevad hüpoteegiga ostetud korteri jagamine, määravad eelkõige selle küsimuse ebapiisav õiguslik regulatsioon tsiviil- ja perekonnaseadusandluses. Selliseid vaidlusi kaaluvad ametiasutused juhinduvad kindlustusseadustiku, tsiviilseadustiku ja föderaalseaduse nr 102 sätetest. Lisaks võetakse arvesse pangaga sõlmitud lepingu tingimusi. Neid tegusid analüüsides võib välja tuua järgmise põhimõtte. Abikaasade poolt abielu ajal hüpoteeklaenu vahenditega ostetud esemed loetakse nendeks. See omakorda toob kaasa vastavad õiguslikud tagajärjed. Tavapäraselt jagatakse ühisvara abikaasade vahel võrdselt, kui abielulepingus ei ole sätestatud teistsugust järjekorda. Vaidluste kaalumisel ei ole vahet, kellele objekt on registreeritud. Rahalised kohustused jaotatakse abikaasadele võrdselt, sõltumata sellest, kas nad on kaaslaenuvõtjad või on laen antud ühele isikule. Seega kehtib põhimõte “50/50”. Vahepeal tegelikkuses hüpoteegi all oleva korteri jagamine, mitte nii lihtne. Fakt on see, et objekt on panditud pangandusorganisatsioonile. Abikaasad, olles ametlikud omanikud, ei saa kinnisvara vabalt käsutada.
Abieluleping
Erinevate probleemide vältimiseks soovitavad advokaadid noorpaaril lepingu sõlmida. Samas võimaldab seadus lepingut täita nii enne kui ka pärast abielu registreerimist. Vahepeal, hoolimata selle dokumendi ilmsetest eelistest, ei koosta paljud inimesed seda (mitte rohkem kui 5%). Selles saab täpsustada erinevaid tingimusi. Lepinguga kehtestatakse reeglina vara jagamise, alaealiste ülalpidamise ja muud olulised punktid.
Garantiid pangale
Krediidiasutused püüavad turvaliselt mängida. Põhilepingu koostamisel koostavad nad ja abikaasade hüpoteegiga korteri jagamise leping. Korduvalt raskustesse sattunud krediidiasutused on omandanud piisava vaidluskogemuse. Korteri jagamise leping hüpoteegiga võimaldab pangal riske minimeerida. Enamik krediidiasutusi üritab muuta mehest ja naisest kaaslaenaja. See on üldiselt kasulik kodanikele endile. Sel juhul saavad nad oma sissetulekud koondada ja saada suuremat laenu. Paljud pangad lisavad lepingusse klausli, et kui kaaslaenuvõtjad lahutavad, siis lepingu tingimused ei muutu. See punkt on krediidistruktuuri lisatagatis. Kui selle tingimusega nõustunud kodanikud lahutavad ja üks neist keeldub hiljem laenu tagasi maksmast, rahalised kohustused kantakse täies ulatuses üle kaaslaenusaajale. See tingimus kaitseb loomulikult eranditult pangandusorganisatsiooni huve.
Probleemi lahendamise võimalused
Niisiis, kuidas saate riske minimeerida ja teostada vara jagamine? Korter hüpoteegiga- vara, mille õigused on piiratud. Seetõttu saavad kaaslaenuvõtjad jätkata laenu tagasimaksmist pärast lahutust või leida kiiresti puuduoleva summa, et see ennetähtaegselt tagasi maksta. Kui võlg on likvideeritud, pannakse vara müüki. Pärast objekti müüki jagavad endised kaaslaenutajad summa omavahel ära. On veel üks võimalus. Kaaslaenuvõtjad saavad kinnisvara müüa panga nõusolekul. Tasub öelda, et krediidiasutuse reageeringut on sel juhul üsna raske ennustada. Pank võib nõustuda kaaslaenuvõtjate ettepanekuga, nõuda laenu ennetähtaegset tagastamist, kuna lahutus rikub põhilepingu tingimusi, või kohustada jätkama võla tagasimaksmist ilma vara müümata.
Krediidiasutuse võimalikud toimingud
Paljud pangad on nõus kinnisvara müüma. Sel juhul minimeerib organisatsioon võlgade tasumata jätmise riski. Pärast nõusoleku saamist peavad abikaasad leidma ostja, kes on nõus sellise koormaga objekti ostma. Selleks, et uus omanik saaks omandiõiguse, peab ta esmalt kompenseerima krediidistruktuurile võlasumma. Ta peab ootama, kuni koormise kõrvaldamise protsess on lõpule viidud. Alles pärast seda saab ostja oma õiguse vormistada. Mitte kõik omandajad ei nõustu selliste tingimustega, kuna riskid on üsna suured. Samas, olenemata objekti müügi olukorra arengust, nõutakse endistelt kaaslaenuvõtjatelt võla tagasimaksmise jätkamist. Vastasel juhul võib nende olukord märkimisväärselt halveneda.
Panga õigused
Krediidiasutus, kes ei saa võlgade pealt makseid, saab vara iseseisvalt müüa. Selleks korraldatakse oksjon. Tasub öelda, et objekti maksumus on sel juhul palju madalam kui turuhind. Müügist saadud summalt jääb krediidistruktuurile põhivõlg, viivised, trahvid, mahaarvamata intressid ja oksjoni korraldamise kulud. Ülejäänud osa jagatakse endiste kaaslaenajate vahel. Üldiselt võivad nad jääda ilma eluasemeta ja ilma rahata.
Oluline punkt
Määrused kehtestavad alustavatele kaaslaenuvõtjatele mitmeid nõudeid vara jagamine. Korter hüpoteegiga formaalselt panga tingimustega nõustunud isikute valduses. Nende hulgas on kaaslaenuvõtjate kohustus teavitada kõigist muudatustest oma elus. Seetõttu peavad nad lahutusest panka teavitama.
Võimalikud tulemused
Kui pooled kokkuleppele ei jõua, peavad nad pöörduma kohtusse. Kuid nagu eespool öeldud, ei saa menetluse tulemust üheselt ette kindlaks määrata. Kohus võib kohustada panka tegema kinnisvaraga ettenähtud toimingud, väljastama lepingu uuesti ühele kaaslaenajatest või kohustada endist abikaasat ja abikaasat jätkama laenu tagasimaksmist. Need ei ole kõik võimalikud lahendused probleemile. Kui kaaslaenuvõtjad on valmis jätkama laenu tagasimaksmist, et hiljem elamispind maha müüa, saavad nad kulutada korteriosa. Hüpoteegis võlgnikud sõltuvad väga pangast. Seetõttu peavad nad enne mis tahes tegevust ühendust võtma krediidi struktuur heakskiidu saamiseks. Seega, kui kaaslaenuvõtjad otsustavad jätkata enne ametlikku lahutust, peavad nad kirjutama selle kohta ühise avalduse. Kuid isegi sellises olukorras võib probleeme tekkida. Näiteks on pangal õigus kaaslaenuvõtjatest keelduda. Krediidiasutus ei pruugi olla rahul ühe võlgniku sissetulekuga, kes tegutseb hiljem iseseisva võlgnikuna. Samuti võib juhtuda, et see pole tehnilistel põhjustel võimatu. Näiteks koosneb see ühest ruumist ja osa on võimatu eraldada. Kaaslaenuvõtjad võivad aga laenustruktuuri otsuse vaidlustada.
Alternatiivne variant
Kuidas muidu saate sektsiooni läbi viia? abieluvara? Korter hüpoteegiga registreeritakse ümber ühe nimele ja teine, tasuta või teatud summa eest, loobub õigustest kinnisvarale. Sel juhul võtab esimene laenu tagasimaksmise jätkamise kohustuse. Kui pank on rahul kaaslaenaja maksevõimega, saab viimane registreerida volitatud asutuses õiguse ülemineku endale. Tavaliselt võtab pank lepingu uuesti vormistamise eest vahendustasu (0,5-1% ülejäänud võlast).
Korteri osa sõjaväe hüpoteegi all
Protsess erineb selle poolest, et võla tagasimaksmise kohustus ei ole pandud kodanikele, vaid kaitseministeeriumile. Töötaja tegutseb laenuprogrammis osalejana ja ka omanikuna, olenemata sellest, kas tal on perekond. Sellega seoses ei nõua see naise/mehe osavõttu. Viimased ei ole seotud ka muude juhtumitega. Näiteks laenulepingu hilinemise või muude rikkumiste korral lasub laenu tagasimaksmise kohustus ainult töötajal.
Tegelik abielu
Eespool oli juttu korteri jagamine abikaasade vahel. Hüpoteek, samas võivad väljastada ka kooselukaaslased – „tsiviil” abielus olevad isikud. Kindlustusseadustiku sätted sellistel juhtudel teatavasti ei kehti. Kui mees ja naine kirjalikku lepingut ei sõlminud, siis suure tõenäosusega jääb korter sellele, kellele laen väljastati. Muidugi ei ole kõik sellega rahul, kuna mõlemad eraldasid raha kohustuse tasumiseks. Sellistel juhtudel peate tõendama ühist osalemist maksetes. Selleks peate esitama mahaarvamisi kinnitavad dokumendid. Need võivad olla kviitungid, konto väljavõtted, tšekid jne. Sama tuleks teha, kui soovite tõestada ühisremonti või kallite kodumasinate ostmist. Soovitav on asjasse kaasata kvalifitseeritud advokaat.
Laen enne abiellumist
Nagu kindlustusseadustikus kirjas, on kõik ametlikult registreeritud abielu perioodil omandatud tavaline. Kui midagi on soetatud enne abiellumist, loetakse see isiku isiklikuks omandiks. Kuid perekonnaõigus sisaldab mitmeid reservatsioone. Eelkõige on endisel abikaasal vastavalt normidele õigus arvestada korteriosaga, kui hüpoteegi maksed tehti ühiselt juba enne suhte registreerimist. Nõudmisi võib esitada ka mittetöötav kodanik. Ühe abikaasa sissetulek sellises olukorras loetakse ühiseks. Tihti lahenevad vaidlused töötu kasuks.
Eluase uues majas
Ehitatavate majade korterite jagamisega on olukord üsna keeruline. Eluruumi omandiõigust saab normide järgi registreerida alles pärast ehitise kasutuselevõttu. Praktikas on võimalikud kaks stsenaariumi:
- Kui laenuvõtja sel ajal lahutab, on ta kohustatud maksma abikaasale hüvitist. Kohus võtab sellise otsuse tegemisel arvesse laenu ühise tagasimaksmise fakti. Samas saab selles olukorras suurt tähtsust ka advokaadi pädevus.
- Kui laenusaaja on enne tõendi saamist abielus, kohustab kohus eraldama osa korterist enne lahutust.
Kui mõni endistest kaaslaenajatest hoidub maksetest kõrvale
Mida sel juhul teha? Sellises olukorras väljastab krediidiasutus lepingu uuesti maksejõulisele endisele abikaasale. Sel juhul eemaldatakse kõik kohustused teisest õppeainest. Kuid vastutasuks võetakse talt võimalus nõuda osa elamispinnast. Mõnel juhul võib ühe kaaslaenaja viivitus ületada 3 kuud, kuid samas ei taha ta oma õigustest loobuda. Sellistes olukordades saate probleemi lahendada kahel viisil:
- Laenu maksab tagasi maksejõuline kaaslaenaja.
- Pank müüb kinnisvara ja saadud raha kasutatakse makseks.
Krediidiasutus müüb reeglina korteri alandatud hinnaga, mis on ligikaudu võrdne põhivõlaga. See kiirendab oluliselt protseduuri.
Hüpoteek lahutuse korral lastega
Seadus nõuab, et perekonna varaga seotud toimingutes tuleb arvestada alaealiste huvidega. Sellest reeglist juhindudes teevad vaidlusi arutavad ametiasutused asjakohased otsused. Hüpoteegiga koormatud kodu jagamisel registreeritakse lasteosa igal juhul selle abikaasa nimele, kelle juurde nad jäävad. Kui otsustatakse kodu müüa ja sinna on registreeritud alaealine, tuleb ta ilma probleemideta välja kirjutada. Vastasel juhul võivad eestkoste- ja eestkosteasutused olukorra vastu huvi tunda.
Tagatise eluaseme rent
Mõnel juhul otsustavad abikaasad korteri hüpoteegiga välja üürida. Väärib märkimist, et sellised tegevused on ebaseaduslikud. Fakt on see, et korter on pangale hüpoteegiga seatud ja vastavalt sellele on see koormatud. Kui olukord on kriitiline ja kaaslaenajatel ei jätku vahendeid laenu tagasimaksmiseks, siis tuleb elamispinna väljaüürimiseks hankida nõusolek finantsstruktuurilt.
Järeldus
Sageli kaasnevad lahutusega erinevad probleemid. Üldiselt pole lahutus kuigi meeldiv protseduur, kuna see ei puuduta ainult isiklikke suhteid, vaid ka varalisi huve. Tihti saavad endistest lähedastest inimestest tõelised vaenlased. On selge, et igaüks tahab end kaitsta. Kodanikud ei oota hüpoteegi taotlemisel reeglina tulevikus raskusi. Elus võib aga kõike juhtuda. Seetõttu soovitavad advokaadid end tuleviku jaoks kaitsta abielulepingu sõlmimisega. See dokument aitab teil vältida paljusid probleeme, säästa teie närve, raha ja aega. Abieluleping on tõestatud notari poolt, mis annab sellele juriidilise jõu. Kui vaidlus tekib ja see tuleb lahendada kohtu kaudu, muutub dokument ümberlükkamatuks tõendiks õigsuse kohta.
Pangad töötavad raha pärast. Seetõttu on hüpoteegist väljapääsuks vaid kaks võimalust: maksta laen ära või jääda ilma korterita. Kuid kuidas abikaasad lahutuse korral eluaseme omavahel jagavad, panka ei huvita üldse.
Oma õigusi ruutmeetritele peate ise kaitsma. Valige üks allolevatest meetoditest - täna on Venemaal need kõik võimalikud jaotusvalikud.
1. Maksed nagu varem
Sobib, kui te ei soovi panka lahutusest teavitada (kui pank leiab, et abikaasade majanduslik olukord on halvenenud, võib see nõuda hüpoteegi ennetähtaegset tagastamist). Hüpoteegi tasute koos ja maksete sooritamisel (kui pank koormise eemaldab) saate selle müüa ja jagada ühisvaraks.
Kui teie abikaasa teeb panka makseid ja teie kannate talle oma osa sularahas või ülekandega, võtke kviitung.
2. Üks abikaasa maksab, teine taganeb
ma maksan
Peate valima ühe kahest lahendusest:
- Küsige teiselt abikaasalt dokumenti, mis loobub tema eluasemenõuetest. See võib olla kinkeleping või vara jagamise leping.
- Nõudke kohtus, et teie abikaasa hüvitaks teile oma osa maksetest.
Pidage meeles, et aegumistähtaeg on 3 aastat (RF IC artikkel 7, artikkel 38). Seda ei arvestata lahutuse kuupäevast: teie puhul arvestatakse seda iga makse puhul eraldi. Kohus võtab arvesse kõiki teie teatatud makseid, kuid kohustab teie abikaasat tagasi maksma ainult need, mida olete viimase kolme aasta jooksul teinud.
Sinu risk. Kui teine abikaasa keeldub lepingust ja olete kindel, et temalt pole kohtus midagi sisse nõuda - on mõttekas hüpoteegi andmisest keelduda. On suur oht, et korter, mille eest maksite, tuleb jagada – või maksta selle eest lunaraha: abikaasal on õigus nõuda abielu jooksul soetatud eluaseme jagamist.
Elust
Paar ja laps võtsid hüpoteegi 10 aastaks, lahutasid pärast 5 aastat, kuid elasid perioodiliselt koos. Mu mees tasus kogu hüpoteegi ja maksis selle 2012. aastal ära. Tal ei tulnud pähegi naiselt osa maksetest sisse nõuda – ta ei nõudnud korterit. 2015. aastal sai läbi 3-aastane periood, mille jooksul ta sai midagi kohtusse kaevata.
Peaaegu kohe pöördus naine vara jagamise asjus kohtusse ja võitis, saades endise naisena pool korterit. Paraku läks temale ka teine pool korterist - alimentide võlgade eest (formaalselt olid nad ju ammu lahutatud).
Abikaasa, kellest lahutame, maksab
Võib-olla olete valmis loobuma nii eluaseme- kui ka hüpoteeklaenu maksmisest ja teie abikaasa saab maksta, kuid kardab, et nõuate hiljem osa. Allkirjasta dokumendid, et annad oma koduosa talle koos laenukohustustega üle. Selleks sõlmivad nad vara jagamise lepingu (kui korter on kaasomandis) või kinkelepingu (kui kummalegi abikaasale on eraldatud omaosalus).
Sinu risk. Formaalselt jääte pangale võlgu: tema jaoks pole abikaasade isiklikud kokkulepped olulised, ta andis teile kaks raha ja peab teid mõlemaid võlglasteks. Kui teie endine lõpetab maksmise, ei jää te tõenäoliselt rahast ilma – pank müüb korteri lihtsalt maha. Kuid teie krediidiajalugu kahjustab "hüpoteeklaenu rikkumine". Pole teada, kas teile antakse hiljem uus hüpoteek.
3. Hüpoteeklaenu kordusväljastamine ühele
Maksejõulisema abikaasaga sõlmib pank uue lepingu. Tal on siiani korteri- ja laenukohustused. Teine võib nõuda temalt osa juba tehtud maksetest (kui need maksed tehti ühistest perefondidest).
4. Hüpoteegikohustuse jagamine kahele
Pank sõlmib iga inimesega uue laenulepingu - poolele koguvõlast (ümberregistreerimine maksab 0,5-1% ülejäänud võla summast) väljastab Rosreestr uued õigustunnistused.
Nüüd vastutab igaüks ainult oma osa eest ja ei vastuta teise hilinemise eest. Kui teie abikaasa laenu ei maksa, pakub pank teile tema osa väljaostmist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 255), keeldumise korral paneb ta selle enampakkumisele.
Hüpoteek ühetoalisele korterile/stuudiole
Sellist hüpoteeki ei saa jagada kaheks, vaid uuesti väljastada ühe jaoks. See on tingitud asjaolust, et ühetoalist eluruumi ei saa jagada mitterahaliselt (kaheks isoleeritud ruumiks), kummalegi kuulub vaid osa. Ja hüpoteeki ei väljastata ruumi osale (102-FZ punkt 4, artikkel 5).
5. Korteri müük
See on ostja jaoks üsna tülikas, nii et suure tõenäosusega peate tegema allahindlust.
Kuidas müüa korter tasumata hüpoteegiga
- Hankige müügiks panga nõusolek.
- Otsustage korteri maksumus, jagades selle kaheks osaks: teie võlg panga ees + müügitulu.
- Leia ise ostja ja sõlmi temaga notari juures ostu-müügi eelleping. Ostja kannab teie võlasumma pangale. Pank eemaldab koormise – ja sinust saab tavalise korteri omanik.
- Viige müük lõpule: sõlmige peamine ostu-müügileping, saate ostjalt saldo (oma sissetulekud) ja registreerige tehing Rosreestris, andes omandi üle uuele omanikule.
Kui pank on raha kätte saanud ja koormise maha võtnud, on müüjad endiselt omanikud ja võivad tehingust keelduda või korteri hinda tõsta. See on ostja risk, mistõttu sõlmitakse eelleping ning müüja osa antakse alles pärast omandiõiguse ümberregistreerimist (enne seda hoitakse raha seifis).
6. Hüpoteegi ennetähtaegne tagastamine
Lihtsaim viis. Tavaliselt pole inimestel selle jaoks raha, kuid seda ei saa ignoreerida. Maksad kogu võla tagasi, pank eemaldab koormise, korter muutub tavaliseks ühisvaraks: selle saab jagada osadeks või müüa.
Pank – olenemata sellest, millise meetodi ülal valite – võib pakkuda ka laenu restruktureerimist, st igakuiste maksete vähendamist. Kui jätad maksed täiesti hooletusse ja väldid läbirääkimisi, müüb pank korteri enampakkumisel (isegi kui see on sinu ainus kodu ja sul on lapsed).
See ei ole väga tulus. Jah, selliseid probleeme ei saa kiiresti lahendada ja tõenäoliselt ei saa nad teid kohe välja tõsta, elate ikkagi mitu kuud. Kuid esiteks on panga jaoks olulisem raha kiirelt tagastada, nii et nad müüvad maja madala hinnaga maha ja peavad teilt ka trahve/trahve - lõpuks aetakse teid ikkagi välja ja väga väike osa tulust tagastatakse. Teiseks rikutakse teie krediidiajalugu.
Kokkuvõte
- Peresuhted ei ole panga jaoks olulised - nii abielus kui ka lahutades jääd laenuvõtjaks ja kaaslaenuvõtjaks ning mõlemad võlgnevad kogu summa (abielus on ainult üks võimalus võtta hüpoteegi ühele inimesele - allkiri abieluleping.Teisel abikaasal ei jää osa ega laenuvõlgu). Oma poole maksmine ja teise pärast mitte muretsemine ei toimi. Kui abikaasa lõpetab maksete tegemise, peate maksma kahe eest või loobuma korterist.
- Panka ei huvita, milliste aktsiatega sa korteri enda vahel jagad. Selle otsustate teie ja teie abikaasa – kas kokkuleppel või seadusega.
- Seaduse aluseks on vahendid, millest te eluaseme eest maksite: üldised või isiklikud. Kui lisasite korteri maksumusele isiklikud vahendid, on teil õigus selle summa võrra suurendada oma poolt eluaset. Kuid kohus nõuab tõendeid. Säilitage võimalusel kõik: kinkelepingud, vanemate üleminekute väljavõtted, pärimisdokumendid jne.
Halastamatu statistika näitab suurt lahutuste protsenti: esimese kolme aasta jooksul laguneb kuni 18% peredest.
Ajaks, mil suhe ametlikult purunes, olid paljud pered soetanud hüpoteegiga lapsed, vara ja korteri.
Probleem on üsna kiireloomuline. Panditud korteri jagamine lahutuse käigus tekitab sageli palju küsimusi ja vaidlusi. Mõtleme välja, kuidas seda 2020. aastal edasi teha.
See sõna on "lahutus"!
Kui mõlemad abikaasad on lõpuks otsustanud lahku minna ja otsustada, mida lahutuse ajal hüpoteegiga peale hakata.
Oluline on korteri hüpoteeklaenu sõlmimise aeg.. Siin on mitu võimalust.
Kui hüpoteek võeti enne abiellumist, on seda tavaliselt lihtne lahendada. Pärast ametliku abielu lõppemist läheb korter selle enne abiellumist ostnud abikaasa omandisse. Ülejäänud võla tasub ta pangale.
Teine abikaasa ei saa nõuda kinnisvara, isegi kui ta elas selles korteris. Ta saab oma nõuded rahaliselt rahuldada.
Selleks tuleb dokumenteerida, et osalesid hüpoteegi maksetes ja tegid omal kulul remondi.
Aga samas perekonnaseadustikus on kirjas, et teisel abikaasal on õigus osalusele korteris, sest maksed võla tagasimaksmiseks pangale tulid pere üldisest eelarvest.
Sel juhul ei pea inimene töötama: ühe inimese töötasu loetakse kogutuluks.
See, milline kohtuotsus tuleb, sõltub tõenditest (kviitungid, tšekid) ja advokaadi kogemuste tasemest.
Korteri jagamine tsiviilabielus
See on kõige lihtsam variant.
Korter koos kõigi hüpoteegikohustustega kuulub sellele korterile pangast laenu võtnud isikule.
Hüpoteegiga koormatud kinnisvara võib kuuluda vara jagamisele, kui endised kooselukaaslased on hüpoteegi kaaslaenuvõtjad.
Küsimus, kuidas abielu ajal võetud hüpoteek jaguneb lahutuse korral, on teistest keerulisem ja seda süvendavad sageli seda protsessi aeglustavad tegurid.
Abielu jooksul soetatud vara loetakse ühisvaraks.. Pealegi pole vahet, milline endistest abikaasadest on omanditunnistusele kantud.
Kuid enamasti võtab pank end kaitsta püüdes kaaslaenaja teise abikaasa. Seega lahutuse korral saavad mõlemad abikaasad panga ees ühesugused võlakohustused.
Kui lahutuse ajal ei ole hüpoteegiga laetud korteri jagamist mõjutavaid muid tegureid, toimub protsess mitme stsenaariumi järgi:
- Endised abikaasad võivad sõlmida lahuselulepingu, milles jätkavad hüpoteegi tasumist koos seni, kuni nad on selle täielikult tasunud. Mõlemad on jätkuvalt korteri omanikud. Aga panka ennast tuleks teavitada, et lahutusprotsess on toimunud.
- Teine meetod on kõige levinum. Endised abikaasad soovivad hüpoteegi uuendada ja valida korteri jagamise võrdseteks osadeks ning hüpoteegivõla jagamise võrdselt. Pank ei taha selliseid tehinguid teha: saab ju ühe laenu asemel kaks korraga. Lisaks on oht, et laenuvõtjad ei maksa. Mõnikord nõuab pank abikaasade lahutuse korral talle võlgnevuse täielikku tagasimaksmist.
- Kolmas variant sobib neile, kellel on väike hüpoteeklaen. Panga loal (pangas hoitakse kuni hüpoteeklaenu tagasimaksmiseni) korter müüakse, võlg panga ees tasutakse ning ülejäänud summa jagatakse pooleks endiste abikaasade, korteriomanike vahel. korter.
- Mõnikord tekivad need siis, kui üks abikaasadest loobub oma osast korteris, mis tähendab, et ta vabaneb võlakohustustest panga ees. Siin on konks - pank ei pruugi sellist olukorrast väljapääsu heaks kiita, kuna abikaasa, kellele korter läheb, ei pruugi väikese sissetuleku tõttu üksi maksetega toime tulla.
Hoolimata sellest, kuidas endised abikaasad täpselt soovivad lahendada küsimust, mida teha lahutuse korral hüpoteegiga, sõltub kõik panga arvamusest.
Ta ei ole kohustatud lepingu tingimusi muutma, kui kaaslaenajatel (osalise tööajaga abikaasad) on käimas lahutusmenetlus.
Kohus võtab arvesse panga kui kolmanda huvitatud isiku arvamust.
Abielu ajal hüpoteegiga korteri ostmisel on võimalik kasutada ühe abikaasa pangakontol olevaid isiklikke vahendeid alates abielueelsest perioodist, kuna esialgne tasu.
Lahutuse korral võib ta nõuda nende tagastamist või saada kodu üheks omanikuks. Teine isik saab hüvitist poole abielu jooksul makstud hüpoteeklaenust.
Hüpoteegiga koormatud korteri jagamise protsessi mõjutavad tegurid
Eespool on käsitletud hüpoteegiga korteri jagamise võimalusi, mida endised abikaasad lahendavad üsna lihtsalt rahukokkuleppega või otsustab kohtunik, kui ühel poolel on nõue.
Raskused tekivad siis, kui peres on lapsed, hüpoteek väljastati eritingimustel: rasedus- ja sünnituskapitaliga, abielulepinguga või sõjaväe hüpoteegiga.
Kui abikaasad ja lapsed lahutavad, jagatakse hüpoteek sageli kohtus. Alaealiste laste olemasolu mõjutab kohtu otsust hüpoteegialuse korteri jagamisel.
See, kelle juurde lapsed jäävad, saab suurema osa kui teine abikaasa.
Kui eksmees ja naine otsustavad korteri maha müüa (mitte ilma panga nõusolekuta), tuleb laps (lapsed) sellest korterist mujale välja kirjutada.
Vastasel juhul sekkub eestkoste ja võib tõstatada vanema õiguste äravõtmise küsimuse, kui lapse normaalsete elamistingimuste olemasolu ei vasta tegelikkusele.
Sünnituskapital on riiklik toetus emale teise ja järgneva lapse sünni või lapsendamise puhul.
Rasedus- ja sünnituskapitaliga hüpoteek eeldab, et endistel abikaasadel on vähemalt kaks last, kelle õigusi tuleb austada.
Seda on eespool mainitud. Sünnituskapital on registreeritud ühe abikaasa nimele ja seda ei saa jagada lahutuse ajal.
Kuid rasedus- ja sünnituskapitaliga korteri jagamisel on punkte:
- korter muutub mõlema abikaasa ja nende laste ühisomandiks;
- lastele mõeldud osad eraldatakse pärast hüpoteeklaenu tagasimaksmist;
- lahutusmenetluse korral jagatakse korter olemasolevate osade järgi.
Hüpoteegiga ostetud korteri jagamine võib võtta kaua aega. Ülesande hõlbustamiseks võite koostada abielulepingu.
See allkirjastatakse igal ajal enne lahutust: enne abiellumist, kogu abieluperioodi jooksul, samuti enne või pärast hüpoteegiga korteri ostmist.
Viimasel juhul on abikaasad kohustatud panka teavitama, et nad on koostanud notari allkirjaga abielulepingu.
Krediidiasutus saab hüpoteegiga koormatud korteri jagamise punkti vaidlustada üksnes kohtusse nõude esitamisega.
Mõnikord nõuavad pangad korteri ostmiseks raha saamisel abielulepingu sõlmimist. Seda tingimust seletatakse asjaoluga, et üks abikaasadest takistab pangal positiivse otsuse tegemist.
Enamasti on selle põhjuseks halb krediidiajalugu, mitu laenu või ametliku sissetuleku puudumine.
Abielulepingus peab olema märgitud, mis on panga kui kolmanda huvitatud isiku jaoks oluline: teine abikaasa loobub kõigist hüpoteegist tulenevatest kohustustest ja nõuetest. Sellise kokkuleppe olemasolul langetatakse kohtu otsus peamise laenuvõtja kasuks.
Omapära on see, et teenindaja ise jääb pärast lahutust hüpoteeklaenu ja korteri enda omanikuks. Vahet pole, kas tal on naine ja lapsed.
Korteri jagamine toimub ilma viimaste osaluseta. Samuti ei saa sõjaväelane hüpoteeklaenu uuesti väljastada, isegi kui on vaja jagada korter, mille ostis sõjaväe hüpoteek.
Sellisel hüpoteeklaenul on ka teine pool. Sõjaväe hüpoteek tähendab, et kui hüpoteegi ei maksta, lasub vastutus täielikult sõjaväelasel endal. Naine, isegi eksnaine, on sellisest kohustusest vabastatud.
Kui abikaasad otsustavad, kuidas lahutuse ajal hüpoteegiga korter jagada ja kas laenu on võimalik jagada kaheks iseseisvaks, tuleb järgida järgmisi reegleid:
See on vastus küsimusele, kuidas hüpoteeklaenu uuesti väljastada ja kuidas kaaslaenuvõtjatest lahti saada. Sageli keelduvad pangad sellisest otsusest, kuna ei taha riskida.
Korteris, millele on väljastatud kaks laenu, saab koos elama asuda, vormistades selle ühiselamuks ja igaüks saab eraldatud elamispinna (toa), eraldi kommunaalmaksed.
Abikaasade küsimusele "Kas ühetoalist korterit on võimalik niimoodi jagada?" ainult negatiivne. Ja ühetoalise korteri jaoks ei saa te pangast kahte eraldi laenu ühe asemel.
Siin on veel juriidilisi nõuandeid:
Võimalik vahetada mitmetoaline korter kahe vastu. Nende kogumaksumus on võrdne hüpoteegiga koormatud korteri eest pakutava summaga. Kuid vahetusprotsess võib võtta kaua aega.
Abikaasad, kes ei ole võla tasumises kokku leppinud, võivad lahutusmenetluse ajal lubada võla mittetäielikku tagasimaksmist või hilinenud makseid.
Kui mitu kuud pole hüpoteegi makset tasutud, võib pank korteri võtta ja oksjonil maha müüa.
Tihti ei saa korteri ja hüpoteegi jagamisel kaheks iseseisvaks laenuks endised abikaasad omavahel läbi ja üks neist jääb korterisse elama. Igaüks, kes on korterist lahkunud, võib laenumakseid ignoreerida ja väita, et ta ei ela enam.
Kuidas end sel juhul kaitsta? Teine peab osa sellest tasuma, kui soovib takistada oma korteriosa müüki enampakkumisel alandatud hinnaga.
Ta võib nõuda hüpoteeklaenu enda ümberkirjutamist, vabastades endise abikaasa võlakohustustest ja korteriosast.
Teine võimalus on müüa korter enampakkumisel ja tasuda pangale laenuvõlg. Ülejäänud raha jagatakse seejärel endiste abikaasade vahel.
Koormatisega korter läheb ülejäänutest vähem maksma, sest selle järele jääb väheks nõudlust.
Kõik ei ole nõus ostma korterit, mille hüpoteek on tasumata. Hüvitis ebamugavuste eest on allahindlus selle ostmisel.
Kui korterit ei ole võimalik jagada ega müüa ning koos elada pole võimalik, siis võite minna ajutisele elamispinnale.
Seaduse järgi ei saa hüpoteegiga koormatud korterit välja üürida ja selle abil laenu tagasi maksta, kuna puudub kolmanda isiku (panga) nõusolek. Praktikas on selliseid kortereid edukalt välja üüritud.
Tänapäeval lahendatakse hüpoteegiga koormatud korteri jagamisega seotud küsimused sagedamini kohtus.
Kohtupraktika sellistes kohtuasjades on riigiti erinev ja kohtulahendid võivad riigi eri piirkondades kardinaalselt erineda.
Korteriga seotud huvide kaitsmise edukus sõltub sageli endiste abikaasade endi õigusalastest teadmistest, advokaadi kirjaoskusest ja kogemustest.
Video: kuidas jagatakse hüpoteek lahutuse ajal?
Tervitused!
Pangaga eluasemelaenu tehingut sõlmiva noore pere plaanid põhinevad unistusel: ühel päeval maksavad nad lõpuks viimase osamakse ja tunnevad end oma kodu täieõigusliku omanikuna. Enamikul juhtudel see juhtubki.
Kuid mõnikord tabab reaalsus unistust kõvasti ja igapäevased probleemid viivad abikaasad otsuseni teineteisest lahku minna.
Samas on osa hüpoteegist juba tasutud ja kuidas nüüd, lahutuse käigus, saab panditud vara jagada? See on raske küsimus, kuid üsna lahendatav.
Mida teha hüpoteegiga, kui abikaasad hakkavad lahutama?
Hüpoteeklaen ei ole ainult katus pea kohal. Need on ennekõike ühe või mõlema abikaasa võlakohustused.
Neid kohustusi tuleb neil täita kuni laenulepingu viimase päevani.
Vastavalt kokkuleppele ähvardab hüpoteegi tingimuste täitmata jätmine paari tagatisvara kaotamisega. See stsenaarium on mõistetav ega tekita laenuvõtjates küsimusi.
Mida aga teha hüpoteegiga ja kuidas jagada osaliselt tasutud vara? Hüpoteeklaenulepingu kehtivuse ajal võiks ju perel olla aega laste saamiseks, naisest saaks koduperenaine ning kogu pere tagamine langeks perepea õlule.
St alates lepingu sõlmimisest võisid kõik perekondlikud asjaolud kardinaalselt muutuda, kuid kas see tähendab, et muutunud on ka abielupaari liikmete õigused ühiselt soetatud varale?
Selleks, et varavaidluse otsus lahutuse käigus mõlemaid pooli rahuldaks, on oluline kõik muud nõuded kõrvale jätta ja kõik tulevase lahutusprotsessi üksikasjad rahulikult läbi arutada.
Tavaolukord, kus abielulahutuse esitanud abikaasadel on laenuga ostetud eluase ühiskasutuses, on seadustega reguleeritud järgmistes dokumentides:
- Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks;
- Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeks;
- Vene Föderatsiooni perekonnakoodeks,
samuti föderaalseadus nr 102-F3, välja antud 16. juulil 1998. aastal.
Kõikide seaduste kokku kogumine ja õige järelduse tegemine ilma pädeva juristi abita ei ole mitte ainult keeruline, vaid ka põhimõtteliselt võimatu.
Kuidas alustada vara õigesti jagamist
Abielulahutus toimub tavaliselt emotsionaalse stressi taustal ja pideva otsimise taustal, kes toimuvas süüdi on. Seetõttu on rahunemine ja kõigi otsuste läbimõeldud tegemine esimene asi, mida iga advokaat soovitab abielupaarile, kes on otsustanud oma abielu ametlikult lahutada.
Selline lähenemine võimaldab endistel abikaasadel advokaadi argumente adekvaatselt hinnata ja mitte viia asja tõsise kohtuvaidluseni.
Lisaks on suhteliselt lihtne jagada midagi, millel on materiaalne väärtus - teler, auto, suvila, korter. Kuidas õigesti jagada võlakohustusi, millel on lisaks materiaalsele poolele ka juriidiline pool? Sellele küsimusele saab vastuse alles pärast laenulepingu hoolikat analüüsi ja spetsialistiga konsulteerimist.
Tavalises lahutusmenetluses on kaks lepingupoolt: mees ja naine.
Kuid juhul, kui mõlemal on hüpoteeklaenukohustused, tuleb mängu kolmas isik - pank, kes väljastas vahendid hüpoteeklaenu tasumiseks.
Võlausaldajapanga ees seisavad teatud riskid seoses tasumata võlaosaga ning ebakindlus on ka küsimuses: kellelt pärast lahutust ülejäänud osa maksetest välja nõuda.
Loomulikult on võimatu ette näha kõiki lahutusmenetluse võimalusi. Kuid hüpoteeklaenu lepingut sõlmides on mõned sellised olukorrad ette nähtud punktid ette nähtud ja need peavad olema lepingusse lisatud.
Kui abikaasade lahutus toimub tavapärases keskkonnas, kus mõlemad pooled on tähelepanelikud ja tähelepanelikud teineteise nõudmiste suhtes, siis saab hüpoteegi jagamist reguleerida laenulepingus toodud sätetega.
Tavaline panga põhinõuete kogum lahutusmenetluse korral näeb välja umbes selline:
- hüpoteegiga koormatud eluaseme müügi keeld, mille eest ei ole pangale tasutud kogu lepingus määratud summat Raha;
- kui lepingus on põhilaenusaajaks ainult üks abikaasadest, siis lepingu sõlmimisel kutsutakse kaaslaenusaajaks ka teine, kes jaotab võlakohustused pärast perekondlike suhete lõppemist võrdselt;
- Alternatiivina võidakse vastavalt kokkuleppele pakkuda abikaasadele võlakohustuste ennetähtaegset tasumist ja lõpuks. See välistab panga osalemise korteri edasisel jagamisel ühisvarana.
Igal juhul peavad lahutusprotsessi kaks osapoolt konsulteerima kolmanda osapoolega – hüpoteeklaenu finantseeriva organisatsiooniga, kellel võib olla protsessi kohta oma arvamus.
Võlaküsimuse võimaliku lahendusena näiv lahendus - hüpoteegiga koormatud eluaseme müük - ei ole panga poolt teretulnud ja jääb seetõttu vara jagamise küsimuse lahendamise võimalikest variantidest välja.
Endiste abikaasade jaoks on äärmiselt ebasoodne variant, kui nad ei suuda kokkuleppele jõuda ega lõpetada hüpoteeklaenu maksmist, jättes seeläbi pangale õiguse omada oma korterit või maja.
Panga käsutusse antud eluase ei tähenda mitte ainult katuse kaotamist pea kohal, vaid ka teatud (ja mitte väikese) osa teie rahalistest vahenditest.
Pank müüb korteri selle likvideerimisväärtusega ehk turuhinnast kolmandiku võrra odavamalt. Samal ajal tagastab ta oma endistele omanikele ainult summa, millest ta lahutab kõik oma müügiga seotud kulud ja kulud, samuti võla jäägi ja saamata jäänud kasumi trahvid intressidena ülejäänud summalt. maksed.
Need, kes sellegipoolest võtavad riski oma kodule omal käel ostjaid leida, peaksid arvestama, et tehingust saadav summa ei ole palju suurem kui panga poolt korteri müügist saadav summa. Seda tulemust mõjutavad piiratud aeg, mille jooksul kinnisvara tuleb müüa, ja müüdava vara koormamine täitmata võlakohustustega.
Algoritm korteri jagamiseks hüpoteegiga lahutuse ajal videos:
Abielulahutus ja hüpoteek
Abikaasade vahel võib vara jagada lahutuse ajal erineval viisil. Lihtsaim on lepinguline protsess, mis viib küsimusele mõlemale poolele kasuliku lahenduseni.
See tähendab, et hüpoteeklaenu maksed laekuvad pangakontole õigeaegselt ja rahasummat muutmata.
Kui üks kaaslaenajatest abikaasadest ei suuda või ei taha oma osa võlast tasuda, saavad võlakohustuste täitmise temalt süüdistada ainult kohtuorganid.
Hüpoteegi jagamise asja arutamisel võtab kohus eelkõige arvesse konkreetset hüpoteegilepingu sõlmimise aega - enne paari ametlikku abielu sõlmimist või pärast abieludokumentide registreerimist.
Hüpoteek, mis on välja antud tulevastele abikaasadele enne abiellumist
Kui laenulepingus on ainult üks laenuvõtja, siis on kõigi võlakohustuste täitmine tema otsene kohustus, sest teda loetakse panditava vara ainuomanikuks.
Selline eluase, mille üks abikaasadest võttis laenuks enne abiellumist, on vara, mis soetati enne abielu sõlmimist. ametlikud suhted ja ei kuulu lahutamisele lahutuse korral.
Laenuvõtja peab enne laenulepingu lõppu tegema kõik maksed, olenemata sellest, kes tema korteris elab.
Need on peamised sätted, millele kohus hüpoteeklaenu jagamise üle otsustamisel tugineb.
Kohtul ei ole õigust sundida omanikku enne ametliku abielu sõlmimist omandatud vara jagama.
Küsimusele, milline abikaasa peab hüpoteegi tasuma, leiate vastuse asja kohtusse andmata.
Kui ainsal laenuvõtjal, kes on ühtlasi ka kinnisvara omanik, on võimalus ja soov jätta korter koos ülejäänud maksetega oma endisele abikaasale, siis saab seda teha lihtsalt lepingut uuendades.
Hüpoteek väljastatud pärast abiellumist
Kogu vara, mille abikaasad on abielus soetanud, on ühiselt omandatud vara staatuses ning abielulahutuse korral jagatakse see võrdselt endise mehe ja naise vahel.
Lahutuse ajal mängib varasuhetes olulist rolli asjaolu, et abikaasade vahel on sõlmitud abieluleping.
See dokument võib loomulikult reguleerida kõiki lahutusprotsessi keerulisi aspekte, tingimusel et selle koostavad pädevad juristid.
Kui seda ei ole või see ei näe ette hüpoteegikohustuste jaotust, siis tuleb küsimus lahendada kõigile ühiste õigustloovate aktide sätete alusel.
Nende järgi loetakse pärast abiellumist hüpoteegiga registreeritud korter, nagu ka ülejäänud sel perioodil omandatud vara, perekonna ühisvaraks ja jagatakse osadeks, olenemata sellest, kas korterisse on märgitud üks või mõlemad abikaasad. laenuvõtjatena.
Selles öeldakse, et kogu vara, mille abielupaar on oma abielu ajal omandanud, kuulub neile mõlemale ja see hõlmab:
- mõlema abielus oleva isiku tuluna saadud rahalised vahendid: nende töötasu, pensionid, mittesihtotstarbelised maksed (hüvitised, rahaline abi), tulu muust (ettevõtlus-, intellektuaalsest) tegevusest;
- mitmesuguse otstarbega asjad, sissetulekuhoiustele paigutatud rahalised vahendid, õigused osakapitalile, väärtpaberid, samuti koos elatud ajal omandatud vara, olenemata sellest, kumb abikaasa selle omandas ja kelle raha eest.
Isegi kui üks abikaasadest ei toonud abielu ajal pidevat sissetulekut pere eelarvesse, kuid täitis samal ajal oma perekondlikke kohustusi - hoolitses laste eest, pidas majapidamist, siis ei võeta talt õigust omada ühisvara.
Vene Föderatsiooni perekonnaseadustiku artikkel nr 39, mis määratleb mõlema abikaasa osad üksteisega võrdsetena, aitab mõista, milline osa ühisvarast läheb kummalegi lahutusprotsessis osalevale poolele, kui ei ole muid tingimusi, mis on sätestatud abielus või muus abikaasade vahel sõlmitud lepingus.
Kui vara jagamine on jõudnud kohtusse, siis on kohtunikul õigus otsustada, kellele ja millises summas koos elatud aja jooksul soetatud vara kuulub.
Õiglase otsuse tegemiseks võetakse arvesse mitmeid tegureid: ülejäänud koos elavate pereliikmete huvid; ühe abikaasa põhjendamatu keeldumine osaleda oma perekondlike kohustuste täitmises; ühiste vahendite ja vara kulutamine mitte oma pere huvides.
Perekonna sissetulek ja võlakohustused loetakse ühiseks ning jaotatakse vastavalt kohtu määratud osadele.
Lahutuse ajal on kohtu tavakäsitlus hüpoteegiga koormatud eluaseme jagamisel teha otsus, mis ütleb: sellise eluaseme aktsiaid saab jaotada alles pärast täielikku arveldust võlausaldajapangaga.
Kui abikaasad on lepingus kirjas kaaslaenajatena, mõistab kohus neilt tavaliselt välja kogu ülejäänud võlasumma võrdselt.
Kui üks abikaasadest ei täida oma kohustusi, on teisel valida: maksta kogu summa ja saada vara ainuomanikuks, registreerides lepingu ümber tema nimele, või kaevata kaaslaenaja kohtusse.
Kui suurem osa hüpoteeklaenu maksetest jääb maha, on kõige mõistlikum variant läbida see tee lõpuni ja saada hüpoteegiga laetud eluaseme omandiõigus, et oleks võimalik valida mõlemale endisele abikaasale kõige sobivam ja kasulikum variant. edasised tegevused seoses selle vara jagamisega.
Lapsfaktor lahusoleku ajal
Lastel, kes on registreeritud ühena eluruumide omanikest, on täielik õigus selles eluruumis osaleda.
Pärast omandiõiguste kehtestamist sündinud laps suurendab hüpoteegiga saadud eluruumi jagamisel selle abikaasa osa, kellega ta pärast lahutust ja vara jagamist elama jääb.
Hüpoteeklaenulepingu ümberregistreerimine
Lõplik otsus hüpoteeklaenu jagamise kohta saabub siis, kui mõlemad pooled täidavad täielikult kõik laenusaaja ja laenuandja vahel sõlmitud lepingus sätestatud kohustused.
Kui leping ei ole lõppenud ja osa maksetest jääb tasumata, saab laenuvõtja oma õiguse varale ümber registreerida ja seega kõik kohustused oma endisele teisele poolele üle anda.
See on võimalik tingimusel, et lepingus ei ole sellist tegevusstsenaariumi keelavat punkti.
Pangas laenu uuesti väljastamise küsimuse positiivseks lahendamiseks peavad endised abikaasad:
- omavahel kokkuleppele jõudma;
- koostama isiku, kellele laenu uuesti väljastatakse, maksevõimet tõendavad dokumendid;
- isikut tõendavate dokumentide ja kehtiva hüpoteegilepinguga ilmuda isiklikult krediidiosakonna ekspertide juurde palvega kaaluda lepingu uuesti väljastamise küsimust.
Ekspert, kaaludes lepingus laenusaaja isiku muutumise põhjust ja kontrollides saadud andmeid, saab taotluse rahuldada ja määrata laenusaajaks endise abikaasa.
Sünnituskapitali osaga hüpoteegi nüansid
Kui hüpoteegimaksetesse kaasatakse rasedus- ja sünnituskapitali vahendeid, jagatakse lahutusmenetluse korral hüpoteek vanemate vahel kohustusliku tingimusega registreerida 30% kogu korteri pindalast lapse omandiks. Kui lapsi on kaks, siis iga laps saab omandiõiguse 25% kogupinnast.
Sünnituskapitali hüpoteegil osalemisel oleks vanematele ja lastele parim lahendus hüpoteeklaenu ennetähtaegne tagasimaksmine ja neile kuuluvate osade eraldamine igaühele oma korteris. Teise väljapääsu otsimine jätab tõenäoliselt kõik ilma eluasemeta ja ilma rasedus- ja sünnituskapitalita.
Abikaasad, kes on otsustanud lahutada, kuid kellel on tasumata hüpoteeklaen, peaksid meeles pidama, et nende kodu on pangale panditud ja tegelikult on see panga omand. Seetõttu on nende kohustus lahutusest hoolimata tasuda õigeaegselt igakuiseid makseid.
Kui selline stsenaarium on võimatu, siis jääb üle vaid üks asi – pöörduda oma probleemidega õigusasutuste poole.
Hüpoteeklaenuga korteri jagamise reeglid lahutuse ajal videos:
Viimastel aastatel on hüpoteeklaenude maht kasvanud. Paljude perede jaoks on see praktiliselt ainus võimalus oma elamispinda soetada. Suure hulga lahutusjuhtumite olemasolu toob aga kaasa vajaduse jagada lahutuse ajal hüpoteek. Lisaks peavad abikaasad jagama nii kinnisvara enda kui ka ülejäänud kohustused panga ees.
See on kõige levinum olukord, kus mehel ja naisel on kinnisvarale võrdsed õigused. Samas vastutavad nad ka solidaarselt võetud hüpoteegi eest. See tähendab, et hüpoteegiga koormatud kinnisvara, mis on ostetud abielu ajal, loetakse igal juhul ühiselt soetatud varaks. Sellest tulenevalt on kummalgi abikaasal õigus nõuda poole varast ja ta peab võtma enda peale 50% laenukohustusest.
Praktikas pole eluaseme haldamine ja jagamine sugugi lihtne, sest see on pangale panditud. Seetõttu tuleb kõik toimingud hüpoteegi objektiga kooskõlastada krediidiasutusega
Hüpoteegi jagamine lahutuse ajal vaidluse, aga ka raskendavate asjaolude (laste olemasolu, ainult kodu jne) puudumisel on võimalik järgmistel viisidel:
- Korteri või maja omand on registreeritud ühe abikaasa nimele, laenuleping ei muutu. Ja omavahel sõlmivad nad lepingu kinnisvara ja võla jagamise kohta suhtega 50/50. Siis jätkavad eksmees ja naine laenu maksmist poole võrra. Kui laen on tasutud, müüvad nad kinnisvara ja jagavad raha või registreerivad kummalegi õiguse ½ osale.
- Üks endistest abikaasadest keeldub oma osast. Kui tal on muu eluase, on see valik üsna vastuvõetav. Ta teostab keeldumise tasuta või rahalise hüvitise eest. Pank registreerib hüpoteegi ja eluaseme täielikult ümber teise abikaasa nimele ning eemaldab kaaslaenaja hüpoteegilepingust. Krediidiasutus teeb seda aga ainult siis, kui järelejäänud laenuvõtja on piisavalt maksevõimeline.
- Mehe ja naise kokkuleppel makstakse kogu võlg pangale ehk laen makstakse enne tähtaega tagasi. Järgmisena müüakse korter või maja ning raha jagatakse võrdselt (aga võib-olla ka teises järjekorras). See jagamisvõimalus on optimaalne, kui abikaasadel on raha hüpoteegi sulgemiseks või võlajääk on väike.
- Korter või maja müüakse ning müügist saadud raha läheb võlakohustuse sulgemiseks ning ülejäänu jagatakse abikaasade vahel. Loomulikult on selline operatsioon võimalik ainult panga nõusolekul. Ta ei tohi teha koostööd ja kohustada abikaasasid laenu tagasi maksma.
Keerulisem olukord tekib siis, kui tekib vaidlus, kui üks abikaasadest nõuab suuremat osa kui ½. Ta võib seda põhjendada:
- Isiklike vahendite investeerimine hüpoteeklaenu sissemaksesse.
- Varased maksed rahast, mis tal enne abiellumist oli.
- Abikaasa sugulaste panus olulisel määral ja mitmel muul juhul.
Siis jagatakse lahutuse ajal hüpoteek järgmiselt:
- Kokkuleppega või kohtu kaudu seatakse ühele abikaasale suurem osa ja kogu hüpoteek vormistatakse talle ümber, temale läheb ka ülejäänud võlg. Teisele abikaasale maksab ta aga kooseluperioodi eest poole panustatud rahast.
- Panga nõusolekul jagatakse laen kaheks uueks laenuks, kumbki abikaasa saab oma laenulepingu. Kõigile läheb ka kinnisvara kohtu määratud summas. Iga pank seda ei tee, sest tema riskid suurenevad ja kui hilineb, siis ühe laenu asemel tuleb kaks.
Mida teha lahutuse ajal hüpoteegiga, kui see võeti enne abiellumist?
Sellises olukorras hüpoteegi jagamisel on oluline, et endised abikaasad mõistaksid kahte põhipunkti:
- Enne abiellumist omandatud vara on selle soetanud isiku omand. Vastavalt sellele jäävad vara omanikule ka kohustused, mis jäävad pärast lahutust (hüpoteeklaen).
- Kuna eluasemelaenu maksumus tasutakse järk-järgult paljude aastate jooksul, siis on loogiline, et osa rahast võiks abielu ajal tasuda pere üldisest eelarvest. Järelikult saab teine abikaasa mõistlikult nõuda laenu tagasimaksmiseks sissemakstud vahendite esimeselt poolelt (välja arvatud juhul, kui esimene abikaasa tõendab, et absoluutselt kõik maksed on tema isiklikud vahendid).
Ekspertarvamus
Aleksander Nikolajevitš Grigorjev
10-aastase kogemusega hüpoteeklaenude ekspert. Ta on hüpoteeklaenude osakonna juhataja suures pangas, millel on üle 500 edukalt kinnitatud hüpoteeklaenu.
Kohtud võtavad neid mõlemaid punkte arvesse, kuigi need on mõnevõrra vastuolulised. Sellise hüpoteegi jagamisel on nurgakivi just selles, et teha kindlaks, milline osa maksetest tehti üldrahast ja milline osa ainult isiklikust rahast. See tähendab, et hüpoteegiga koormatud kinnisvara võib mingil määral tunnistada ühiselt soetatud varaks.
Hüpoteek abikaasade lahutuse korral juhul, kui üks neist ostis eluaseme enne abiellumist, jagatakse järgmiselt:
- Vara jääb selle omandanud abikaasale. Kohtuotsusega või kokkuleppega määratakse teisele abikaasale kuuluv rahasumma. Vastavalt sellele maksab selle raha talle hüpoteegialuse kinnisvara omanik.
- Vara jagatakse osadeks proportsionaalselt pere ühistest vahenditest tehtavate maksete ja kummagi abikaasa isiklike investeeringutega. See võimalus on aga võimalik vaid panga nõusolekul ja juhul, kui korter ei ole ühetoaline, kuna füüsiliselt jaotamata aktsiaid ei saa pantida.
- Võimalikud on jagamise võimalused, mis on sarnased abielu ajal võetud hüpoteegi jagamisel. Kuid peate tõestama, et kõik maksed (või enamik neist) tehti ühiselt. Seejärel tunnistab kohus vara ühisvaraks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Kõige sagedamini tekib selline olukord siis, kui üks abikaasadest võtab hüpoteegi vahetult enne abielu registreerimist.
Kui on lapsi
Alaealiste laste, sh hüpoteegiga koormatud eluruumis registreeritud laste olemasolu ei mõjuta ülejäänud võla jagamist. Aga kinnisvara ise jagamisel võtab kohus seda asjaolu alati arvesse.
Abikaasade ja laste vahelise lahutuse korral hüpoteeklaenu jagamise peamised nüansid:
- Abikaasale, kellega laps elama hakkab, võidakse eraldada suurem osa, kuid samal ajal tekib tal suurem hüpoteegivõlg.
- Kui lapsel on omandiõigus kinnisvara suhtes, lisatakse see selle vanema osale, kelle juurde ta jääb.
- Kui laps on korterisse või majja sisse kirjutatud, kuid omanik on ainult mees, on tema naisel õigus saada osa sellest kinnistust, kui ta jätab alaealise enda juurde ja tal pole muud eluaset.
- Kui müüakse hüpoteegiga koormatud kodu ja selles on registreeritud laps, tuleb ta registreerida.
- Kui laps jääb ema juurde ja tal on raske hüpoteegi tasuda (on rasedus- ja sünnituspuhkusel, invaliidsus), võidakse tema kuumakse suurust vähendada ja ülejäänu määratakse ajutiselt lapse isale. kohtu otsusega.
Tasub mainida, et laste olemasolu ja nende arvelevõtmine ei mõjuta hüpoteegi tagatise sissenõudmise korda tähtaja ületanud laenuvõla korral.
Kui hüpoteeklaenule panustati rasedus- ja sünnituskapital
Rasedus- ja sünnituskapitali omavate perede jaoks on hüpoteegi jagamise küsimus enam kui asjakohane. Riigi raha on ju kodu ostmisega seotud.
Jaotuse nüansid on järgmised:
- Lapse osa, mis eraldati emakapitalist, lisatakse selle abikaasa elamispinnale, kelle juurde ta jääb. Sel juhul jagatakse hüpoteegikohustus enamasti võrdselt, kui puuduvad muud olulised tegurid.
- Pärast lahutust endine naine saab rasedus- ja sünnituskapitali kaudu tasuda kogu oma võla (või osa sellest) pangale. Ta ei saa aga vara käsutada enne, kui laen on täielikult tagasi makstud.
- Kui lahutuse ajaks ei ole lapse osa veel eraldatud, kohustab kohus vanemaid seda tegema pärast kogu hüpoteegi tasumist.
- Rasedus- ja sünnituskapitali puhul on lihtsalt võimatu korterit või maja aktsiate kaupa müüa ja raha jagada: tehing tunnistatakse kehtetuks, kuna lapsi ei saa ilma eluasemeta jätta. Kui teete sellise toimingu välja, on abikaasadel kohustus tagastada eelarvesse rasedus- ja sünnituskapitali rahaekvivalent (2020. aastaks 466 617 rubla).
Kui on abieluleping
Abielulepingu sõlmimine hõlbustab oluliselt hüpoteegi jagamise küsimuse lahendamist lahutuse ajal. Selles tuuakse välja olulised punktid kinnisvara jagamisel, kui abikaasad lahutavad. Ehk siis pikka lahutusmenetlust ei tule, vaid abielulepingu sisu läheb kohe arvesse.
Eelkõige võib see dokument sisaldada järgmist olulist teavet:
- Üks abikaasadest ei nõua eluaset ega vastuta ka võla tasumise eest. Või võib väita, et rahalist hüvitist saab ta nõuda vaid abielu kestel ühismaksetena. Seda võimalust kasutatakse sagedamini, kui hüpoteek võeti enne abiellumist ja majaomanik on juba ise märkimisväärse summa tasunud. Ja juhtudel, kui mitmel põhjusel (halb krediidiajalugu, võlgnevus jne) ei saa üks abikaasadest olla kaaslaenaja.
- Täpsed kinnisvaraosad, osalusest keeldumise korral rahalise hüvitise maksmise võimalus, kuidas jaotatakse laenukohustus lahutuse käigus.
- Hüpoteek tagastatakse ühiselt (näiteks kui üks abikaasadest võtab selle veidi enne abiellumist), samuti nähakse ette eluaseme jagamise kord ning laste sünni korral eraldi.
Abielulepingu olemasolust tuleb kindlasti panka teavitada.
Kas sõjaväe hüpoteek on jagatud?
Sõjaväelaste ja nende abikaasade jaoks on eriti pakiline küsimus, kuidas jagada sõjaväe hüpoteeki lahutuse ajal. Lõppude lõpuks pakub sellise programmi raames eluasemeid Vene Föderatsiooni kaitseministeerium. See maksab ka hüpoteegi.
Seetõttu on sellise kinnisvara jagamisel järgmised nüansid:
- Kuna saates osaleb ainult sõjaväelane ja hüpoteeklaenulepingus on just tema, jääb ta lahutuse korral valdavalt omanikuks. See tähendab, et korterit või maja ei kajastata ühiselt soetatud varana.
- Sõjaväe hüpoteeklaenu lepingut ei saa uuesti väljastada.
- Endine abikaasa saab nõuda sellesse varasse investeeritud vahendite osa või osa ainult juhul, kui ta tõendab, et:
- eluaseme ostmiseks investeeriti lisaks riiklikele vahenditele raha pere- või isiklikest vahenditest;
- hüpoteeklaenu maksmise ajal läks kaitseväelane sõjaväest pensionile ja väljamakseid hakati tegema abikaasade ühistest vahenditest;
- Kui eksabikaasa (tavaliselt naine) plaanib osa nõuda, siis sõjaväelise hüpoteegi alusel eluaseme jagamine on võimalik alles pärast laenu täielikku sulgemist. Ka igasugused muud tehingud (müük, vahetus, annetamine) on selle eluasemega võimatud. Seda seletatakse asjaoluga, et kinnisvara on panditud nii pangale kui ka Vene Föderatsiooni kaitseministeeriumile.
- Kui on lapsi ja endisel naisel ei ole muud eluaset ja kui tal ei ole õigust oma endise abikaasa hüpoteegi eluasemele, on maksimaalne, mida ta saab saavutada, et kohus lubab tal ja lapsel elada selles kinnistus.
Samm-sammuline skeem hüpoteegiga laetud korteri ja hüpoteegi jagamiseks lahutuse korral
Hüpoteeklaenu ja korteri jagamisel on abikaasade tegevuse põhietapid järgmised:
- Sõlmitakse mõlemale abikaasale sobiv kokkuleppeleping. Eelnevalt saab laenu väljastanud krediidiasutusega nõu pidada, milline variant pangale paremini sobib. Kui kokkuleppele ei jõuta, tuleks kohtus koostada hagiavaldus.
- Pärast lahutuse ametlikku registreerimist tuleb panka sellest asjaolust teavitada ja esitada kinnitamiseks oma versioon hüpoteegi kinnisvara ja ülejäänud võla kokkuleppest. Kui pank keeldub, tuleks püüda leida kompromiss, mis sobib kõigile osapooltele.
- Kui kõik kolm osapoolt on panditud vara edasise saatuse ja võlakohustuste jaotusega rahul, siis tuleks selle lepingu kinnitamiseks pöörduda notari poole.
- Järgmisena täidavad mõlemad abikaasad kokkuleppest tulenevaid kohustusi (maksavad tagasi kogu võla, saavad laenulepingu kätte, panevad vara müüki jne).
Abikaasad peaksid meeles pidama, et kui nad keelduvad maksmisest, võib pank mõne aja pärast (kui võlg on kogunenud 3-6 kuud) vara müüma hakata. Saadud tulu kasutatakse esmalt võla, trahvide ja trahvide katteks. Ülejäänud osa jagatakse endiste laenuvõtjate (abikaasade) vahel. See on kõige kahjumlikum ja ebameeldivam viis hüpoteegi jagamiseks. Seetõttu soovitatakse siiski jõuda ühisele otsusele läbirääkimiste teel ja mitte viivitada hüpoteegi jagamisega.
